怎么理解房地产信托?

来源 :    发布时间 : 2018-11-29 19:50:52   阅读量 : 1056  

       如果用一句话来说房地产信托:那就是将募集资金用于房地产领域的信托业务。


(1)融资主体:各大房企;

(2)风控措施:实物抵押、第三方担保和个人连带责任担保、股权转让、结构化设计、帐户监管、委派董事等。

(3)资金用途:涵盖前期拿地、中期建筑施工到后期装修经营的整个开发流程。



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以地产起家的万达,前段时间一度成为公众关注的焦点。


在与融创、富力完成637亿元的三方大交易之后,王健林并未停下“卖卖卖”的脚步,而这次被他“处理”掉的是其旗下的标杆物业——万达广场。


媒体披露的信息显示,承接这一部分资产的有中信信托、民生信托及珠江人寿。其中中信信托分别通过4支信托计划持有柳南万达广场、枣庄万达广场、盐城万达广场及焦作万达广场等四个商业广场的100%股权;民生信托则是通过成立“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”持有了北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场、辽阳万达广场五个商业广场的股权。


可以说,在这场震动地产圈的万达资产大甩卖中,信托公司成为当之无愧的“接盘侠”。

 

尘埃落定,一边是卖掉了钢筋水泥“肉身”的万达,走起了“地产+金融”的轻资产操作模式;而另一边,是正在拐点处的中国信托业也正通过在商业物业运营并购等领域进行多方探索和尝试,试图找到能够继续支撑自身可持续发展的房地产信托转型升级的新路径。


而这之前,是传统的房地产信托业务十多年的风光无限。


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过去十多年间,由于我国房地产行业处于快速发展期,成长性好,获利丰厚,同时对资金的需求比较旺盛,因此能承受较高的融资成本,这就为信托公司创造了比较大的业务和获利空间,同时由于整个房地产行业处于快速扩展期,房地产项目出现烂尾的情况也比较少,因此风险相对较低。

 

挣钱多,风险小,房地产信托想不成为信托公司的香饽饽都难,一直以来,房地产信托业务都是很多信托公司的“盈利担当”——


2003年6月,中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)出台,银行房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款一时间风声鹤唳。

 

此前,房地产商的资金来源以银行信贷为主。121号文件出台、准备金率的上调、CEPA(Closer Economic Partnership Arrangement,即《关于建立更紧密经贸关系的安排》的英文简称)的签署以及政策性控制贷款扩张速度,银行信贷开始收紧。这就导致以银行贷款为主要资金来源的房地产商的资金链立刻亮起红灯,很多快马加鞭一路向前狂奔的房地产项目面临马失前蹄的窘境。

 

值此天时地利,信托迅速补位,因其具有其他金融机构无可比拟的灵活性(美国信托业权威斯考特曾经说过,“信托的应用范围可与人类的想象力相媲美。”)能完成其他金融业“不可能完成的任务”,于是乎,信托从此成为开发商竞相选择的一条融资路径。


房地产信托由此开始兴起。

 

2006年,由于热钱涌入、跟风炒作、人民币升值等因素影响,国内房价开始呈现出爆发式增长态势,一时间,楼市温度居高不下。为了给楼市降温,2007年政府再次收紧房地产信贷,信托也再次发力,实现二次跨越


此时,根据交易对手(各房企)的个性化融资需求,房地产信托的业务模式从单纯的债券融资向股债结合以及结构化等方向发展,在业务模式不断迭代升级的过程中,信托与房地产这场联姻的厚积之力也得到更为充分的体现,房地产信托业务开始出现在众多信托公司的主要核心业务菜单中。


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在信托和房地产公司又度过长达5年的蜜月期后,2012年初,在全行业信托资产规模首破5万亿元之际,房地产信托业务却遭遇一场“寒流”——信托产品发行产品和规模均出现不同程度的下滑,存续房地产信托规模仅为6865.7亿元,比2011年末下降了0.24%,首次出现下滑。

 

我国房地产信托又一次站在了发展的十字路口。

 

针对这样的情况,信托公司给出的应对之策是以业务模式的迭代升级为抓手,在提升专业化上下功夫,这其中一个最突出的表现就是资金应用方式的转变——在全部房地产信托中,债券类房地产信托规模占比显著下降,与之相对的,是结构化、权益类乃至各种类REITs房地产信托业务规模占比的持续上升。


以百瑞信托为例,在与省内知名地产公司建业集团、亚新地产、美景集团等连续推出多期以股权投资、主动管理为突出特点的房地产信托基金项目后,百瑞信托开始向省外输出这一成熟的房地产信托业务操作模式,与重庆知名企业集团隆鑫集团联手推出百瑞宝盈206号集合资金信托隆鑫地产信托基金)项目,募集资金8亿元用于隆鑫集团旗下多个地产项目,并在产品结构设计中嵌入了结构化设计的理念,以更好的满足不同风险偏好投资者的需求,从而受到投资者认可,在短期内顺利完成资金募集。


2013年以来,房地产调控一直处于持续加强状态,从限购、到限贷直到限卖,可以说“没有最严,只有更严”,城门失火,殃及池鱼,信托公司虽然使出浑身解数,但房地产信托在很多信托公司作为核心业务的地位,逐渐岌岌可危。


2016年12月14日,中央经济工作会议在京召开,会上明确强调“房子是用来住的,不是用来炒的。”


可以说,这也成了压倒传统房地产信托这只骆驼的最后一块“石头”。

 

很多信托公司审时度势之下,果断压缩甚至直接停掉了房地产信托业务。

 

不过,在房地产信托规模占比不断下降的大势之下,我们也欣喜的看到,一些创新禀赋比较好的信托公司,开始真正转换思维,集中资源,精准发力旅游地产、医疗地产及文化地产等新的细分领域,积极探索商业地产运营、房地产信托投资基金(REITs)等一系列创新业务模式。


江东子弟多才俊,卷土重来未可知。

 

作为曾为中国信托业坐上中国金融子行业第二把交椅立下汗马功劳,为中国房地产市场实现跨越式发展提供了重要支撑的房地产信托业务,在真正从外到内回归信托本源后,也许会继续踏上一段更加光彩夺目的“阳关大道”。

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